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2026年には不動産登記法に関して複数の大きな改正がされており、特に住所・氏名変更登記の義務化と所有不動産記録証明制度の導入です。これらの改正は、不動産を所有するすべての方に影響します。

📅 主な改正点と施行時期

上記の改正は、所有者不明土地問題の解消と、不動産取引の安全および円滑化を目的としています。

⚠️ 住所・氏名変更登記の義務化について

2026年4月1日からは、不動産の所有者が住所や氏名を変更した場合、変更があった日から2年以内に登記の申請が必要です。

• 対象者: 不動産を所有するすべての個人・法人。
• 義務の範囲: 住所または氏名（名称）の変更。
• 期限と罰則: 正当な理由なく期限内に申請しなかった場合、5万円以下の過料が科される可能性があります。
• 過去の変更への適用: 2026年4月1日より前の住所・氏名変更も義務の対象となり、2028年3月31日までに登記が必要です。

この義務化に合わせ、手続き負担を軽減する「スマート変更登記」の仕組みも検討されています。これは、所有者の同意を前提に、法務局が住基ネットなどから情報を取得し、職権で登記を変更する制度です。

🏡 所有不動産記録証明制度について

2026年2月2日から開始されたこの制度により、特定の人が全国に所有する不動産を、固定資産税の納税が不要な山林や私道なども含めて一覧で確認できるようになりました。

• 活用場面: 相続財産調査や自身の資産管理に役立ちます。

💡 スマート変更登記とは

スマート変更登記とは、不動産所有者の住所や氏名（名称）に変更があった際、所有者が自分で登記申請をしなくても、法務局が自動的に（職権で）変更登記を行ってくれる制度です。2026年4月1日から運用が開始されました。

この制度は、2026年4月1日から義務化される住所等変更登記に伴う、所有者の負担を軽減するために導入されました。

💡 制度の概要

スマート変更登記を利用すると、以下の点がメリットとなります。

• 申請の手間が不要: 転居や結婚で住所・氏名が変わるたびに、所有者自身が法務局で登記申請をする必要がなくなります。
• 費用の削減: 通常発生する1件あたり1,000円の登録免許税が不要になります。
• 過料の心配がなくなる: 住所等変更登記の義務化により、正当な理由なく2年以内に申請しないと5万円以下の過料が科される可能性がありますが、スマート変更登記を利用すればそのリスクを回避できます。
• 常に最新の情報: 不動産登記の名義人情報が常に最新の状態に保たれるため、売却や相続といった将来の手続きがスムーズになります。

📝 検索用情報の申出とは

この制度を利用するには、事前に法務局へ「検索用情報の申出」が必要不可欠です。この申出は、2025年4月21日から受付が開始されています。

1. 検索用情報の申出: 氏名、住所、生年月日、そして法務局からの連絡先（メールアドレスなど）を法務局に届け出ます。メールアドレスを登録すると、法務局からの確認通知をメールで受け取れるため便利です。
2. 法務局による情報照会: 申出後、法務局は定期的に住民基本台帳ネットワーク（住基ネット）に照会し、所有者の住所や氏名の変更の有無を確認します。
3. 所有者への確認: 住所や氏名の変更が確認された場合、法務局から所有者に対し、変更登記を進めても良いかの確認がメールなどで送信されます。
4. 職権による変更登記: 所有者が変更登記の実施を了承すると、法務局が職権で変更登記を行います。

この制度は、相続登記との相性も良いとされており、相続手続きの円滑化にも寄与します。

検索用情報の申出とは、2026年4月1日から義務化された不動産所有者の住所・氏名変更登記の負担を軽減するため、法務局が導入した事前登録制度です。

この制度は、所有者があらかじめ氏名、氏名のフリガナ、住所、生年月日、メールアドレスといった情報を法務局に届け出ることで、将来住所や氏名が変わった際に、法務局がその情報をもとに職権で変更登記を行う「スマート変更登記」を可能にするものです。メールアドレスは任意ですが、提供するとその後の法務局からの連絡がスムーズになります。

🔍 検索用情報の申出の目的

• 登記義務の負担軽減: 住所・氏名変更登記の義務化により、所有者が2年以内に変更登記を行わないと過料が科される可能性があるため、その負担を軽減します。
• 所有者不明土地問題の解消: 登記簿上の情報が更新されず、所有者が不明となる土地が増加している社会問題への対策となります。
• 不動産情報の正確性維持: 不動産登記簿の所有者情報を最新の状態に保ちます。

📅 申出の開始時期と対象者

• 開始時期: 2025年4月21日から受け付けが始まりました。
• 対象者: 国内に住所を有する個人の不動産所有者が対象です。法人や海外居住者は対象外となります。
• 申出のタイミング:
  • 同時申出: 2025年4月21日以降に新たに所有権の保存登記や移転登記などをする際に、登記申請書に検索用情報を記載して同時に申し出ます。
  • 単独申出: 既に不動産を所有している人も、別途、申出のみを行うことができます。

✅ 申出に必要な情報

これらの情報自体は登記簿には公開されず、法務局でのみ利用・保管されます。

💡 まとめ

不動産所有者の住所や氏名（名称）に変更があった際、現に不動産を所有している方は注意が必要になりました。忘れずに手続きを行っておきましょう。

弊社では不動産を所有している方の相談を随時受付中です。関係士業の方と連携をとってスムーズなご提案やアドバイスをさせていただきます。

また、厚木市近辺で不動産をお探しされている方、安心できる住宅ローンの組み方をお考えの方、また不動産をお持ちで有効利用したい方や、売却を考えている方のご相談も受付中です。

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